「入居時は気に入って選んだけれど、いざ住みはじめたら不満が多い」
「まだ契約期間は残っているけれど、もう少し職場に近いところに引っ越したい」
賃貸アパートの契約は2年ごとに更新していくのが一般的ですが、さまざまな事情から契約途中で解約したいと思うこともあります。
契約を途中解約すると違約金が発生するものもありますが、賃貸契約の場合はどのような扱いになるのか、気になっている方も多いでしょう。
今回はアパートを途中解約したいと考えている方に向けて、違約金が発生するケースや相場感、具体的な注意点を解説します。
違約金で損をしないためにも、今の物件からの引っ越しを検討している方はぜひ参考にしてください。
アパートの途中解約とは？賃貸契約の基本ルール
賃貸アパートを借りるときは、大家さんや管理会社（貸主）と入居者（借主）の間で賃貸借契約を締結します。
このときによく結ばれるのが「普通借家契約」で、契約期間はおよそ2年間ですが、必ずしも「2年間住まなければいけない」わけではありません。
ただし、一戸建ての賃貸物件に多い「定期借家契約」の場合は、途中解約できないこともあります。
これは、何らかの事情で持ち家を貸し出すケースが多い定期借家契約において、貸主都合による急な退去要請を防ぐための仕組みです。
決められた期間住み続けることを前提としているため、特別な理由がない限り途中解約もできません。
契約の種類によって途中解約の可否は異なるため、必ず契約の詳細を確認してから賃貸借契約を結びましょう。
アパートを途中解約すると違約金が必ずかかる？
賃貸借契約には、およそ1ヶ月間の「解約予告期間」が設けられているのが一般的です。
この場合、退去希望日まで1ヶ月を切る前に貸主に解約（退去）を申し出れば、違約金はかかりません。
解約予告期間を過ぎて退去を申し出た場合は、翌月分1ヶ月の家賃を請求されるほか、特約がある場合は別途違約金が発生することもあります。
無駄な出費を防ぐためにも、退去するときは必ず予告期間前に解約を通知しましょう。
アパートの途中解約で違約金がかかるケースとは
賃貸アパートは、途中解約したからといって必ずしも違約金が発生するものではありません。
しかし、以下のケースにあてはまる場合は違約金が発生することが多いため、注意してください。
- 違約金の特約がある場合
- 入居から1年未満で解約する場合
- 定期借家契約で中途解約を認めていない場合
3つのケースについて、詳しく見ていきましょう。
違約金の特約がある場合
賃貸物件では、解約に対して契約書に「違約金の特約」が記載されている場合があります。
特約の記載がある場合、途中解約時には違約金を支払わなければなりません。
違約金の特約は、周辺相場と比べて家賃が安い物件に多い傾向があります。
物件を探すときは家賃の安さだけで判断せず、必ず違約金の特約がないかどうかも確認しておきましょう。
入居から1年未満で解約する場合
入居から1年未満の短期で解約する場合も、違約金の対象となりやすいです。
これは、入居時に一定期間の家賃を無料にするフリーレントの賃貸物件で多く見られ、1年未満の短期解約をすると家賃の1～2ヶ月分が違約金として請求されることもあります。
この期間は解約予告の適用外となるケースも多いため、早期解約の可能性がある方は契約前に必ず確認しておきましょう。
定期借家契約で途中解約を認めていない場合
一戸建てに多い「定期借家契約」の形態は、途中解約を認めていない物件が多いです。
定期借家の対象となる住宅の多くは、転勤などでやむを得ず持ち家を離れるけれど、再び戻ってくる可能性があるケースです。
転勤終了後は自宅に再び住む予定があるため、離れている期間だけ自宅を賃貸として貸し出します。
このような状況の中で、毎月の賃料は貸主にとって大切な収入源となります。
また、入居・退去に関する手続きの煩雑さを避けたいことも、中途解約を認めない主な理由です。
定期借家契約を途中解約するには、転勤や体調不良による療養など、特別な事情が必要です。
一般的な賃貸物件と比べて気軽に退去を決断しにくい物件ですので、入居の際はよく検討しましょう。
アパートを途中解約するときの違約金相場はどのくらい？
賃貸アパートの途中解約に関する違約金の設定は、物件の種類や状況によって異なります。
- 短期解約違約金の相場
- 解約予告期間を守らなかった場合の相場
- その他の費用がかかる場合
それぞれのケースでの違約金相場について、具体的に解説します。
短期解約違約金の相場
フリーレント物件などでよく設定されている「短期解約違約金」の相場は、およそ家賃1～2ヶ月分です。
物件によっては、フリーレント期間を3ヶ月とする比較的長期のケースもあります。
その場合は違約金も家賃3ヶ月分とされ、相場よりも増額される傾向にあります。
フリーレント物件は入居時の諸費用を抑えられますが、短期解約してしまうと退去時の費用が高額になりやすいです。
フリーレント物件のメリットや注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にご覧ください。
解約予告期間を守らなかった場合の相場
解約予告期間を過ぎてから退去を申し出た場合は、家賃1ヶ月分の違約金が発生するのが一般的です。
賃貸物件では、月末に翌月分の家賃を支払う先払い制で賃料を集めます。
解約予告期間を1ヶ月とする物件が多いのはこのためで、期間を過ぎてから申告された場合も、違約金として家賃と同程度の金額を得ることで賃貸経営への影響を防ぐ仕組みです。
特約がない限り、解約予告期間を守れば途中解約しても違約金は発生しませんので、予告期間の日数は必ず確認しておくようにしましょう。
その他の費用がかかる場合
物件によっては、途中解約した場合に違約金は発生しなくても、別途クリーニング費用を請求されることがあります。
特に多いのがエアコンクリーニングに関する特約で、原状回復費用とは別に既定の料金を請求されることもあるでしょう。
エアコンの種類によっても異なりますが、クリーニング費用の相場は、1台あたり1万5,000円～2万円前後です。
特約に記載がある場合、金額の交渉は難しくなります。
しかし、相場と比べてあまりにも高額な場合は、解約を申し出るときに費用について確認してみるとよいでしょう。
違約金が高すぎる！アパートを途中解約するときの注意点
一般的な「普通借家契約」で解約予告期間内に退去を申し出るのであれば、そこまで高すぎる違約金は発生しません。
ただし、特約がある場合は思いがけず退去費用が高額になることもあるため、以下の4つの点には特に注意が必要です。
- 「解約予告期間」を必ず確認する
- 違約金の有無・特約の内容をチェックする
- 退去時費用の負担ルールを確認する
- 解約連絡は必ず「書面」で残す
アパートを途中解約する際に、意識しておきたい注意点を解説します。
「解約予告期間」を必ず確認する
アパートの途中解約で違約金を抑えるポイントは、何よりも解約予告期間を守ることです。
解約予告期間は1ヶ月間が一般的ですが、長めに2ヶ月間の設定としている物件もあります。
1日でも過ぎると1ヶ月分の家賃を余計に負担しなければならないため、予告期間の日数については入居時に必ず確認しておきましょう。
また、2年に1度の賃貸借契約の更新時にも、同様に1ヶ月の解約予告期間が設けられます。
契約の更新時には、手数料として家賃1ヶ月分の費用を請求されることがあるため、更新の時期を迎えたタイミングで引っ越しを検討するのもよいでしょう。
違約金の有無・特約の内容をチェックする
解約予告期間を守っても、違約金に関する特約が別途設定されている場合は、記載された金額を支払わなければなりません。
違約金の特約については契約書の備考欄に記載されていますので、申し込み前に必ず確認してください。
通常、違約金の金額は家賃1ヶ月分の設定ですが、家賃3ヶ月分などあまりにも高すぎる設定の場合は、交渉によって特約が無効になる可能性もあります。
入居したい物件で特約が高すぎると感じた場合は、申し込み前に交渉を申し出てみるのもよいでしょう。
退去時費用の負担ルールを確認する
賃貸物件の入居者には、退去時に「室内を入居前の状態に戻さなくてはならない」という原状回復義務が課せられます。
原状回復では、壁の落書きや浴室の汚れを長い間放置してしまった場合など、入居者の故意や過失が原因となる汚れや損傷が対象です。
一方で、冷蔵庫の裏の電気焼けや畳の日焼けなど、入居中に自然とついた汚れや経年劣化によるものと見なされる場合は、原状回復の対象にはなりません。
退去時のトラブルを避けるために、費用負担の取り決めに関してはどのようになっているのか、事前に確認しておくことをおすすめします。
解約連絡は必ず「書面」で残す
賃貸アパートの途中解約は、退去を申し出た日付によって違約金が発生するかどうかが変わります。
日付によって金額が大きく変わるため、解約を連絡するときは電話で連絡するのではなく、必ず書面で残る方法を選びましょう。
おすすめの方法は担当者に直接メールを送ることですが、FAXをはじめ、管理会社が認めている場合はLINEでのやり取りも可能です。
電話など、口頭での退去連絡は「言った・言わない」のトラブルに発展する場合があるため、リスクを抑えるためにも避けましょう。
まとめ
賃貸アパートを途中解約する場合は、余分な出費を避けるためにも解約予告期間は必ず守ることが大切です。
先延ばしにすると予告期間を過ぎてしまう恐れがあるため、退去が決定されたらできるだけ早く担当者宛に書面で連絡しましょう。
退去時の思いがけない出費を防ぐためにも、物件探しの段階から違約金の特約に注意し、条件に納得した上で申し込みをするのが大切です。
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