「部屋をキレイに使っていたつもりだけど、高額な原状回復費用を請求されてしまった…」

「アパートを退去するけど、原状回復費用の相場っていくらなのかな？」

このようなお悩みを解決するため本記事では、原状回復の負担範囲や相場、高すぎる場合の対処法などを紹介します。

原状回復費用について詳しく知りたい方はぜひ、参考にしてください。

アパートの原状回復の定義とは？

原状回復とは、入居者の故意・過失によって劣化もしくは破損させてしまったものを回復させることを指します。

簡単に言うと、アパートを退去する際は部屋をもとの状態に戻す義務が発生する形。

たとえば、引っ越し作業のときについてしまった壁の傷や、飲みこぼしを放置してできた床のシミなどは、入居者の過失とみなされます。

つまり、退去時に原状回復費用を支払わなければならないのです。

ただ、普通に生活していてできてしまう傷や汚れは「経年劣化」とみなされるため、入居者に原状回復義務は生じません。

原状回復の規定は契約書に記載あり

原状回復に関する規定は通常、契約書に記載されています。

一般的なアパートなら、「借主は契約終了時に本物件を原状回復して明け渡さなければならない」といった旨が契約書に記載されています。

なかには、特約でクリーニング費用について明言されている場合も。

たとえば「明け渡し後のクリーニング費用は借主負担」などの文言があった場合、入居者は原状回復費用＋クリーニング費用を支払う義務が生じます。

原状回復の規定が気になる場合は、一度契約書をチェックしておくといいですよ。

敷金を支払っている場合、原状回復費用に充てられる

アパートに入居する際は、初期費用として敷金を支払います。

そして、入居時に支払った敷金は通常、原状回復費用に充てられます。
（もしくは家賃滞納時にも使われる）

つまり、退去時には敷金から原状回復費用（退去費用）を差し引いた分が戻ってくる仕組みなのです。

ただし、敷金の範囲でまかなえなかった場合、追加で費用が発生する可能性も。

部屋や設備の劣化・損傷が激しかった場合、敷金だけでは足りず追加で費用請求されるケースもあるため注意してください。

原状回復義務と経年劣化（変化）の違いとは？

さきほど、経年劣化による傷や汚れは原状回復義務が生じないと説明しました。

では、原状回復と経年劣化にはどのような違いがあるのでしょうか？

それぞれの定義を見ていきましょう。

原状回復とは

原状回復とは、部屋を元の状態に戻すことを指します。

入居者の故意・過失により劣化・破損させてしまったものは、修繕する義務が生じます。

入居者が意図的、もしくは不注意などでつけてしまった傷や汚れは、修繕費費用を支払わなければなりません。

経年劣化とは

経年劣化とは、時間の経過により品質が下がってしまうことを指します。

通常使用でついてしまった傷や汚れは、経年劣化に当てはまるのですね。

つまり、普通に生活していてもできてしまう傷や汚れを経年劣化と呼び、原状回復義務が発生するのは「経年劣化以外」の部分なのですね。

原状回復はどこからどこまでが義務？

原状回復は、貸主（大家さんまたは不動産会社）が負担するケースと、借主（入居者）が負担するケースに分けられます。

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、貸主と借主どちらが原状回復費用を負担するべきかの一般的な基準が記されています。

では実際、どのような場合だと入居者に原状回復義務が発生するのでしょうか？

それぞれ詳しく見ていきましょう。

貸主が費用を負担する範囲

実は、貸主（大家さんや管理会社）が費用を負担する範囲に明確な基準はありません。

ただ、一般的には経年劣化による傷や汚れは貸主が負担するケースが多いです。

では具体的に、どのようなものが経年劣化と認められるのでしょうか？

貸主が費用を負担する範囲（経年劣化）の具体例は、下記のとおりです。

たとえば床や壁は、普通に生活していても日焼けして変色しますよね。

また、ベッドやソファなど重量のある家具を置いたときにできる床のへこみも、通常使用によるものです。

通常使用による傷や汚れ＝経年劣化と認められるため、入居者は費用を負担する必要がありません。

上記のように、通常使用による劣化や損傷を修繕する場合は、貸主が費用を負担します。

ただし、不注意で重いものを落としてしまった、家具家電の運搬で床を傷付けてしまったなどの場合は、入居者に原状回復義務が生じてしまうため注意してください。

借主が費用を負担する範囲

借主（入居者）が費用を負担する範囲を見ていきましょう。

入居者に原状回復義務が生じるのは、故意・過失によって劣化もしくは破損させてしてまった部分です。

つまり、「経年劣化以外」の部分ですね。

では実際、どのようなものに原状回復義務が生じるのでしょうか？

借主が費用を負担する範囲の具体例は、下記のとおりです。

たとえば、重いものを落とした際に床がへこむことがあります。

上記は入居者の過失によるものなので、原状回復義務が生じます。

また、清掃を怠ったことにより発生したシミやカビ、キッチン周りの油汚れなども原状回復の対象。

高額な原状回復費用を請求されないためにも日ごろから掃除しておく、できるだけ部屋をキレイに使うなどの心がけが大切なのですね。

このような時、どちらが原状回復費用を負担する？

原状回復費用は、貸主が負担するケースと入居者が負担するケースに分けられるとお伝えしました。

「どんな汚れが経年劣化に当てはまるの？」

「部屋に傷があることに気付いたけど、修繕費用は入居者が負担しなければいけないのかな…」

このように、室内についている傷や汚れが、大家さんと入居者どちらが負担するのか気になる人もいるのではないでしょうか。

そこで、特にチェックしておきたい部分をピックアップしたので、ぜひ参考にしてください。

それぞれの詳細は下記のとおり。

1.フローリングの傷やへこみ

フローリングの傷やへこみが貸主負担になるのは、下記のようなケースです。

• 家具家電の設置による床のへこみ
• 通常使用によるワックスの剥げ落ち

上記の例はどちらも、経年劣化または通常使用によるものだからですね。

一方、入居者の故意・過失による傷やへこみは、原状回復義務が生じます。

具体的には、下記のようなケース。

• 引っ越しなどによりできた傷
• 重いものを落とした際にできた傷やへこみ
• イスを引いたときにできた傷

たとえば家具が転倒してしまった、重いものを落とした際に床がへこんでしまったなどの場合、原状回復費用は借主が負担します。

2.水回りのカビ

水回りのカビは基本的に、借主の負担になります。

なぜなら、日々お手入れしていれば発生しにくいものだから。

しかし、清掃を怠ったことにより発生したカビは入居者の故意・過失と判断されるため、原状回復義務が生じます。

建物の構造上発生してしまう結露などが原因だった場合、入居者の責任ではないため費用を負担する必要はありません。

とはいえ、カビを発生させないためには日々の清掃が重要です。

退去時の原状回復トラブルを避けるためにも、水回りの清掃を怠らないようにしましょう。

3.壁の変色

壁の変色も基本的に、貸主が原状回復費用を負担します。

具体的には、下記のようなケースが貸主の負担範囲です。

• カレンダーやポスターによる変色
• 日焼けによる壁の変色
• テレビや冷蔵庫を設置したことによる電気焼け

たとえば、テレビや冷蔵庫を設置すると、後ろの壁が黒ずむことがあります。

上記の変色は電気焼けによるもので、通常使用の範囲です。

つまり、経年劣化と認められるため入居者に原状回復費用の支払い義務は生じません。

ただし、タバコが原因で壁が変色してしまった場合は、通常使用ではない＝借主の負担になるため注意しましょう。

4.設置済み家具家電の故障

耐用年数を過ぎてから故障した場合は経年劣化とみなされ、貸主負担となります。

設備ごとの耐用年数の目安は下記のとおり。

設備	耐用年数
流し台	5年
エアコン	6年
冷蔵庫	6年
ガスコンロ	6年
トイレ	15年
洗面台	15年

たとえば、今のアパートに6年以上住んでいてエアコンが壊れた場合、費用は貸主が負担してくれます。

ガスコンロも同じく、6年以上使って故障した場合の修理もしくは買い替え費用は貸主負担。

反対に、耐用年数未満もしくは入居者の故意・過失で故障させてしまった場合は、借主が費用を負担するケースが多いです。

5.子どもやペットがつけた傷

子どもやペットがつけた傷は、借主負担となります。

たとえば、下記のケースは借主の責任であり、通常使用とは認められません。

• ペットの爪の跡がついた
• 子どもが壁を引っかいてしまった
• 床や壁に落書きがある

そのため、退去時には原状回復費用の支払い義務が生じてしまいます。

アパートの原状回復費用は相場いくら？

費用を貸主が負担するケースと、借主が負担するケースを紹介してきました。

では実際、アパートの原状回復費用の相場はどれくらいなのでしょうか？

結論、アパートの原状回復費用（退去費用）は、入居者の暮らし方で変わります。

退去時の室内の消耗・劣化具合は、生活状況によって異なるからですね。

たとえば、日々室内を清掃してキレイな状態をキープしていた場合、原状回復費用が安くなる傾向が多いです。

一方、水回りのカビや水アカを放置していたり、部屋に目立つ傷や汚れができたりしていた場合、費用が高額になる可能性も。

ただ、とくに問題なく生活していた場合は、原状回復費用を敷金でまかなえるケースが多いです。

また、退去時に原状回復を行う場合、下記のような場所がチェックされます。

それでは、場所ごとの原状回復内容や費用相場を見ていきましょう。

床

床はもともと傷つきやすい場所のため、普通の生活でつく傷は原状回復義務が発生しません。

ただし、物を落とした際にできた傷、飲みこぼしの放置によるシミなどがあった場合は修繕費用を支払うことに。

床やフローリングを原状回復する際の費用相場は、1万円～3万円ほど。

ただし、汚れ・傷の範囲や使用する床材のグレードによって金額は異なります。

床材ごとの1畳あたりにかかる費用の目安は、下記のとおりです。

フローリング	20,000〜60,000円
クッションフロア	1,000円〜6,000円
カーペット （タイルカーペット）	8,000円〜15,000円

床の原状回復費用は面積によっても異なるため、傷や汚れの範囲が広いほど費用も高額になります。

壁

タバコを吸う人やペットを飼っている人は、壁が汚れたり傷ついたりしてしまいがち。

では、壁を張り替える際の費用はいくらかかるのでしょうか？

壁のクロスを張り替える際の原状回復費用の相場は、1㎡あたり750~800円ほど。

グレードの高いクロスだと、1㎡あたり1,000~1,500円ほどが相場です。

また、別途で床材の廃棄代が500~2,000円かかります。

たとえば、1Rのアパートで壁全体を張り替えた場合の費用相場は30,000～50,000円程度です。

上記の費用はあくまで目安であり、実際の汚れ具合や使用する床材によって異なります。

水回り

キッチンやトイレ、浴室などの水回りの汚れなども原状回復義務が生じます。

水回りのカビや水アカは、掃除を怠った結果ついてしまうものだから。

では、水回りにカビや水アカが発生していた場合にかかる、原状回復費用の相場を場所別に見ていきましょう。

場所	費用
キッチン	10,000〜25,000円
トイレ	5,000〜15,000円
浴室	10,000〜20,000円
洗面所	5,000〜10,000円

たとえば、掃除して簡単に落ちる汚れなら費用が発生しないケースもあります。

しかし、水アカがこびりついている、カビは発生しているなどの場合は、上記の費用がかってしまいます。

また、キッチン回りやレンジフードについた油汚れやススなどを清掃する際の相場は、15,000~20,000円ほどです。

アパートの原状回復が高すぎる…納得できない時の対処法

「部屋をキレイに使っていたのに、高額な原状回復費用を請求されてしまった」

「相場よりも明らかに高い請求が来て払えない…」

このように、退去時の原状回復費用があまりにも高額だった場合、支払いに納得できないと考える方は多いはず。

では、高額な原状回復費用を請求されてしまったらどうすればいいのでしょうか？

おすすめの対処法は、次の3つです。

それぞれの詳細は下記を見ていきましょう。

1.内訳（明細）を出してもらう

想定よりも高額な原状回復費用を請求された場合、まずは内訳（明細）を出してもらいましょう。

金額に納得がいかなかった場合、すぐに支払ってしまうのはNG。

不当な請求がないか、本来大家さんまたは管理会社が負担するべき範囲を請求されていないかをチェックしてください。

内訳を確認する際は、契約書や「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と照らし合わせるといいですよ。

上記をチェックしたうえで納得いかない場合は、本当にこの明細であっているのか、一度大家さんや管理会社に確認してみましょう。

2.交渉する

明細をチェックしたうえで、

• 相場と比べて費用が高額だった
• 支払う必要のない項目が記載されていた
• 納得のいかない点があった

という場合、大家さんや管理会社に交渉するといいですよ。

ガイドラインや契約書と照らし合わせつつ根拠をもって交渉すれば、原状回復費用を減額してもらえる可能性があります。

3.弁護士や国民生活センターに相談する

大家さんや管理会社に交渉しても解決しなかった場合、外部の機関に相談する方法もあります。

国民生活センターや消費者ホットラインの窓口なら、電話相談もできるため気軽に話せますよ。

相談する際は、契約書と「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を事前に確認し、見積もりと照らし合せておくとスムーズですよ。

上記の方法でも納得いかなかった場合、最終手段として弁護士に相談する手もあります。

アパートの原状回復費用についてよくある質問

ここからは、アパートの原状回復に関するQ&Aを紹介します。

Q. 原状回復費用が100万〜200万円を超えることってある？

原かかる費用は家賃の一ヶ月分ほど。

そのため、よほどのことがない限り、原状回復費用が100万〜200万円を超えることはありません。

部屋の壁や床に傷・汚れがあったとしても、通常使用ならば経年劣化と認められ、費用は大家さんが負担するからです。

ただ、契約書に原状回復の特約が明記されていた場合、費用が高額になるケースはあり得ます。例が下記のとおり。

とはいえ、100万〜200万円もの原状回復費用がかかることは通常あり得ないため、もしも請求されたらいったん明細を確認してください。

Q.原状回復費用がかからないことってある？

原状回復費用とは、故意・過失によって劣化・破損させてしまった場合に生じるものです。

つまり、大きな傷や汚れがない限りは「経年劣化」の範囲となり、費用は大家さんや管理会社の負担になります。

マナーを守って普通に生活していれば、敷金から原状回復費用が差し引かれた分が戻ってくるケースが多いです。

Q原状回復費用を請求されて支払わないとどうなる？

原状回復費用を支払わないでいると、管理会社や保証会社から連絡が来ます。

それでも支払いを滞納した場合、連帯保証人や緊急連絡先にも催促が来るように。

最終的に支払いの意思がないとみなされた場合、訴訟を起こされてしまう可能性も。

原状回復費用を支払えない場合でも、踏み倒すことは絶対に避けましょう。

支払う意思を明確にしたうえで、一度大家さんや管理会社に相談してください。

まとめ

原状回復の定義や相場、高すぎる場合の対処法などをご紹介してきました。

原状回復費用は、部屋の間取りや生活状況によって異なります。

もしも費用に納得できない場合、契約書やガイドラインと照らし合せたうえで、まずは大家さんや管理会社交渉してみましょう。

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